من المهم أن تقرأ عن قانون الايجار في المانيا وحقوق المستأجر على المؤجر على اعتبارك مُغترب، يبحث عن مكان يعيش فيه في الدولة التي قرر أن ينقل حياته إليها.
وذلك حتى تكون على دراية بكافة شروط السكن في ألمانيا وقواعد حماية المستأجر في ألمانيا ليس هذا فحسب، يجب عليك أن تعرف متى يحق للمؤجر طرد المستأجر في ألمانيا كي تتجنب الوقوع في المحظور.
ولكي تكون أكثر ثقة عند توقيع عقد الإيجار كتبنا هذا المقال لمساعدتك، على الرغم من أن القراءة في القوانين قد لا تكون موضوعًا شيقًا للكثير من الأشخاص.
إلا أننا سوف نحاول صياغة السطور التالية بطريقة بسيطة، تجعلك تعرف ما لك وما عليك.
قانون الايجار في المانيا
قانون الايجار في المانيا هو ضمان الحق الوحيد بين المؤجر والمستأجر، حيث تحاول الحكومة الألمانية من خلاله تنظيم المعاملات المالية والحقوقية للطرفين بما يتناسب ويتماشى مع السوق العالمي.
كما أن قانون الايجار في المانيا يحرص تمام الحرص على إيضاح أسس المعاملات التي بموجبها يتفق المؤجر والمستأجر على كافة التفاصيل، ويتم كتابة كل هذه الاتفاقات في عقد الإيجار المُبرم بين الطرفين.
أنواع الإيجار في ألمانيا
قسم قانون الايجار في المانيا أنواع الإيجارات التي يمكنك الحصول على شقة عبر إحداها إلى نوعين، وهما:
الإيجار البارد Kaltmiete
أول الأنواع التي أتاحها قانون الايجار في المانيا ويمكن أن تستنتج من اسمه، أن الشقة التي سوف تحصل عليها بموجبه سوف تكون خالية، بلا كهرباء أو خدمة إنترنت.
وعليك أن تقوم باستكمال إجراءات الحصول على تلك الخدمات بنفسك، لذا من المهم أن تذكر في العقد جزئية نوع الإيجار وأنك حصلت على شقة إيجار بارد.
يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن كيفية شراء بيت في المانيا خطوة بخطوة؟
الإيجار الدافئ Warmmiete
ثاني الأنواع المتاحة بموجب قانون الايجار في المانيا وعند حصولك على هذا النوع، سوف تجد أن التدفئة والكهرباء مشمولة في عقد تكلفة الإيجار.
وبغض النظر عن نوع الإيجار سواء كان بارد أو دافئ، يتم تحصيل ثمن إيجار الشقة في بداية كل شهر.
أنواع عقود الإيجار في ألمانيا
وضع قانون الايجار في المانيا نوعين من عقود الإيجار يمكن إبرامهما بين صاحب المنزل والمستأجر، وهما الإيجار لأجل غير مسمى، والإيجار محدد المدة.
ولكن في كلتا الحالتين ضع في اعتبارك أن الحد الأدنى لفترات الإيجار في ألمانيا يمكن أن يكون طويلًا بلا أي مشكلة، ولكن الشائع أن يطلب الملاك فترة إيجار أولية مدتها عامين، وتكون الفترة قابلة للتمديد.
على أي حال سوف نوضح المزيد من التفاصيل عن النوعين فيما يلي؛ كي تعرف المزيد عن حقوق المستأجر على المؤجر التي يكفلها كل نوع.
- الإيجار لأجل غير مسمى
عندما توقع عقدًا لأجل غير مسمى فلن يتم وضع تاريخ نهاية لهذا العقد، هذا يعني أن المستأجر يمكنه إنهاء التعاقد مع فترة إشعار مُسبقة، فيما لا يستطيع المالك إنهاء التعاقد إلا في ظروف محددة.
- عقد إيجار محدد المدة
تكون عقود الإيجار محددة المدة في ألمانيا لها تواريخ بداية ونهاية موضحة في العقد، ويتعين على الطرفين الالتزام بها، ومن الممكن أن يتم التجديد بعد انتهاء العقود، ويكون هذا النوع شائعًا عندما يبحث الطلاب عن سكن في ألمانيا.
تفاصيل عقد الإيجار في ألمانيا
العقد هو شريعة المتعاقدين، وقد أقر قانون الايجار في المانيا مجموعة من البنود لابد أن تكون واضحة في جميع عقود الإيجارات، وهي حقوق والتزامات كل طرف تجاه الآخر.
لذلك من الضروري أن تتأكد من وجودها جميعًا وأن تعرف كافة حقوق المستأجر على المؤجر وما يحق للمالك منك، وأن كل ذلك مكتوب في العقد.
يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن شروط الاستثمار العقاري في ألمانيا والإقامة التجارية
أما الجوانب التي يجب أن يتضمنها العقد، فهي ما يلي:
- تفاصيل المستأجر والمالك، ويقصد بها الاسم الأول واللقب والعنوان التفصيلي.
- تفاصيل مكان الإيجار، وهنا يجب وصف مكان الإقامة بالكامل، مع توضيح عنوانه وفي أي طابق ومواصفات الغرف ومساحته.
- شروط الإيجار، سواء كان بادر أو دافئ وتفاصيل المرافق وتكاليف التشغيل ورسوم النفايات والصرف الصحي.
- الجرد، ويكون في حالات الشقق المفروشة وعليك أن تتأكد من تدوين أي شيء مكسور؛ حتى لا تدفع قيمته عند تسليم الشقة.
- المدة التي يجب إعادة الشقة فيها.
- مكان ركن السيارة إن وجد.
- تاريخ بداية الإيجار.
- تاريخ استحقاق المدفوعات.
- التفاصيل المصرفية.
- الشروط التي بموجبها يمكن زيادة الإيجار.
من الضروري أن تُراجع جميع البنود، وتأخذ وقتك في قراءة العقد قبل التوقيع عليه، ويجدر بنا الإشارة إلى إحدى مميزات قانون الايجار في المانيا وهي أنه في صالح المُستأجر لحد كبير.
فإذا وقع خطأ خلال كتابة العقد أو في أحد البنود، سوف تجد الحماية اللازمة بقوة القانون.
استلام العقار المُستأجر في ألمانيا
عندما يقوم المالك بمنحك مفاتيح الشقة، تكون تلك بداية استلامك الرسمي للعقار، كما سبق وأشرنا أنك سوف تقوم بمراجعة محتويات الشقة إذا كانت مفروشة، وكتابة الوصف الدقيق للحالة التي كانت عليها الشقة لحظة استلامها.
يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن الرقم الضريبي في المانيا والفارق بينه وبين المعرف الضريبي
ومن حقوق المستأجر على المؤجر أن يسمح له بتغيير معظم محتويات الشقة من ألوان الجدران إلى الأرفف المعلقة عليها، ومع ذلك يتعين على المستأجر أن يقوم بإعادة كل شيء إلى حالته الأصلية عند خروجه من العقار، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.
سعر ايجار الشقق في المانيا
خلال العام 2022 بلغ متوسط سعر ايجار الشقق في المانيا 700 يورو لشقة مكونة من غرفة نوم واحدة إذا كانت في خارج المدينة، أما إذا كانت داخل المدينة فسوف يصل متوسط سعر إيجارها إلى 1000 يورو شهريًا.
ولكن يمكن لشخص واحد راتبه 2000 يورو شهريًا، صافي من الضرائب ومساهمات الضمان الاجتماعي أن يحصل على حياة مريحة في ألمانيا.
حيث سيكون سعر ايجار الشقق في المانيا بالنسبة له حوالي 37% من الميزانية، هذه النسبة من الممكن أن ترتفع إلى 45 أو حتى 50% إذا كنت تعيش في ميونخ، مقابل 25 أو 30% إذا كنت تعيش في لايبزج.
أما متوسط ما يدفعه الشخص العازب في ألمانيا من أجل تأجير شقة فيها، فتجده يتراوح ما بين 670 وحتى 890 يورو شهريًا، فيما بلغ متوسط ما يدفعه الأزواج الذين ليس لديهم أطفال 1100 يورو شهريًا.
وعلى أي حال يزداد سعر ايجار الشقق في المانيا عامًا بعد عام؛ بسبب تفضيل الغالبية لنظام الإيجار على الشراء، ومع التزايد في الطلب يقل العرض مع الوقت.
حيث يحدث أن تجد في المدن الكبرى ما يصل إلى مائة طلب تأجير لشقة واحدة، هذا بالإضافة لزيادة أعداد الوافدين في ألمانيا وهؤلاء ينفقون ما يصل إلى 40% من رواتبهم على الإيجار.
وبالنظر إلى المدن الأعلى في أسعار الإيجار، سوف نجد ميونخ في المركز الأول، تليها فرانكفورت، وشتوتغارت ثم هامبورج، كما أن العاصمة برلين تزداد فيها الأسعار وإن كانت لم تصل حتى الآن إلى الأسعار الموجودة في المدن السابقة.
يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن ما هي أنواع مساعدات ارتفاع الأسعار في ألمانيا ومن المستفيد منها؟
بالطبع إذا كنت من العُّزاب سوف يصبح بإمكانك أن تجد شريكًا للسكن، وبذلك يتم تقسيم سعر الإيجار على كل منكما.
فتصبح بذلك التكلفة أرخص وتزيد مع هذه الخطوة الفرص المتاحة أمامك للحصول على شقة في موقع أفضل، بسعر يكون معقول بالنسبة لك، على اعتبار أن هناك من يشارك معك في دفعه.
شروط زيادة إيجارات الشقق في ألمانيا
بموجب قانون الايجار في المانيا غالبًا ما يحتوي عقد الإيجار على بند يحدد شروط زيادة قيمة الإيجار، لكن من أجل حماية المستأجر في ألمانيا أقرّ القانون أن المالك لا يمكنه زيادة السعر خلال أول 12 شهر من تاريخ توقيع عقد الإيجار.
ويسمح قانون الايجار في المانيا للمُلاك بزيادة قيمة الإيجار بنسبة تصل إلى 15% خلال ثلاث سنوات، مع ملاحظة أن هذه الزيادة يجب أن تكون مبررة.
القانون سعى وراء حماية المستأجر في ألمانيا من جشع الملاك، ومنح لهم الحق في رفض الزيادة إذا كان المالك يطلب مبلغًا يخرج عن حدود المعقول.
وإذا كنت تريد الحصول على معلومات موثوقة عن إحصاءات الإيجار في ألمانيا داخل المنطقة التي تعيش فيها، فالمكان الذي تذهب إليه هو جمعية المستأجرين المحلية الخاصة بك، وبناءً على ما توفره لك من بيانات يمكنك أن تتخذ قرارك.
شروط إنهاء عقد الإيجار في ألمانيا من طرف المستأجر
على الرغم من أن قانون الايجار في المانيا وفر الحماية للمستأجرين بعقود تربطهم بالمنازل وكأنهم قاموا بشرائها.
لكنه وضع حقوقًا أيضًا للملاك فيما يتعلق بإنهاء التعاقد من قبل المُستأجر، والزم الأخير بأن يلتزم بفترة إشعار مدتها ثلاثة أشهر، ما لم ينص العقد المبرم بين الطرفين على خلاف ذلك.
يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن ما هي عيوب الحياة في ألمانيا وما مدى قدرتك على تحملها؟
الوقت الدقيق الذي يجب عليك فيه تقديم الإشعار، يتضح بصورة أكبر عندما نقرأ نص القانون الذي ورد فيه، “يسمح بإخطار الإنهاء من قبل المُستأجر في موعد أقصاه يوم العمل الثالث من الشهر التقويمي، اعتبارًا من نهاية الشهر التالي”.
بعبارة أخرى يتعين عليك إرسال الإشعار بحلول اليوم الثالث من الشهر، وبعدها تخرج من العقار في غضون ثلاثة أشهر، لنوضح بمثال إذا قلنا أننا في شهر مايو الذي يحتوي على 31 يوم، وقمت بتقديم الإشعار يوم 3 مايو، فسوف تخرج من العقار بحد أقصى يوم 31 يوليو.
أما كيفية إرسال الإشعار، فيكون في صورة خطاب مكتوب بخط اليد على الورق، ويتم إرساله بالبريد العادي وليس الإلكتروني، ويتم ذكر نية إنهاء التعاقد ولا يلزم توضيح الأسباب وراء ذلك، وتقوم بالتوقيع عليه وبعدها يجب أن تغادر العقار خلال ثلاثة أشهر.
بالطبع يمكنك تسريع عملية خروجك بمساعدة المالك في البحث عن مُستأجر جديد، يتم هذا الأمر بالتنسيق بينك وبين صاحب العقار.
حقوق المستأجر على المؤجر في ألمانيا
لكي تكون آمنًا يجب أن تتعرف على أهم الحقوق التي تعمل على حماية المستأجر في ألمانيا والتي سوف نوردها فيما يلي:
- الحماية من الطرد
من أهم حقوق المستأجر على المؤجر هي حمايته من الطرد المفاجئ بقوة القانون، إذ يُلزم القانون الألماني بألا يتم إنهاء التعاقد من طرف المالك دون فترة إشعار لا تقل عن ثلاثة أشهر.
وكلما زادت فترة إقامتك في العقار زادت فترة الإخطار، فإذا قلنا أنك تقيم في العقار لمدة تتراوح ما بين خمس إلى ثماني سنوات، تكون هنا مدة الإشعار ستة أشهر، وإذا زادت الفترة أكثر تكون مدة الإشعار تسعة أشهر.
يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن ما هي الضرائب في المانيا وكيفية حسابها؟
- استرداد الودائع
كما ذكرنا أنه عندما تقوم بتوقيع عقد الإيجار في ألمانيا تقوم بدفع مبلغ تأمين؛ في حالة وقوع أي ضرر للعقار خلال فترة سكنك فيه، وتقوم بتدوين حالة العقار بشكل تفصيلي لحظة استلامك له.
مع ضرورة التأكد من توقيع المالك على هذا المستند، وعليه إذا سلمت له العقار في الحالة الجيدة التي كان عليها، يحق لك استرداد الوديعة التي دفعتها في البداية.
- تخفيض الإيجار
من حقوق المستأجر على المؤجر أن يوافق على طلبه بتخفيض الإيجار، إذا تم اكتشاف وجود خلل أو عيب خطير في الشقة، حيث يكون التخفيض هنا بمثابة التعويض عن هذا الضرر الذي يجب على المالك التعايش معه.
وعادةً ما يتم النقاش حول هذا الأمر دون نزاع إذ يتم إبلاغ المالك كتابيًا عن المشكلة، والسماح له بوقت كاف لإصلاحها وإذا لم يفعل يحق لك تقليل إيجارك أو حجبه إذا كانت المشكلة خطيرة وتؤثر على استمرار حياتك.
ولكن لفعل ذلك بشكل آمن، احرص على تلقي المشورة من جمعية المستأجرين المحلية في مكان سكنك، أو مركز حماية المستهلك في أوروبا.
جمعية حماية المستأجرين في ألمانيا
تُعد هذه الجمعية الجهة المسؤولة عن مساندة المستأجرين، وتكريس جميع خبراتها ومعرفتها من أجل حماية المستأجر في ألمانيا يمكنك الذهاب إلى هذه الجهة؛ كي يقدموا لك المساعدة في مراجعة بنود عقد الإيجار الخاص بك.
وفي حالة حدوث نزاع مع المالك يمكنك أن تحصل على عضوية لبضعة أسابيع، وسوف يتم تغطية جميع التكاليف القانونية الناشئة عن هذا النزاع.
ويتواجد مكتب خاص بهذه الجمعية في كل مدينة ألمانية، إذا كنت تواجه مشكلة في العثور على تلك الموجودة في مدينتك يمكنك كتابة اسمهم على محرك البحث جوجل وسوف تجد العنوان الخاص بجمعية حماية المستأجرين في المدينة التي تتواجد فيها.
اقرأ أيضًا عن إجابة سؤال هل الحياة في ألمانيا صعبة؟
حقائق عن الشقق في ألمانيا
بعد أن تعرفت على قانون الايجار في المانيا وما هي حقوق المستأجر على المؤجر وكذلك سعر ايجار الشقق في المانيا اسمح لنا أن نعرض لك بعض الحقائق الشيقة عن الشقق في ألمانيا، والتي سوف نوردها في النقاط التالية.
- لا توجد أرقام
عندما تقوم باستئجار شقة في ألمانيا عبر الإنترنت مثلًا، وتلقيت عنوانها المؤقت سوف تتساءل بالتأكيد عن الرقم وتظن أنه قد حدث خطأ ما، ولكن اطمئن لا يوجد خطأ الشقق في ألمانيا لا تحتوي على أرقام.
وهنا سوف تحتاج إلى معرفة الاسم الموجود على جرس الباب أو معلومات مثل المنازل المجاورة أو وجود حديقة ما، أو في أي طابق هي.
- لا يوجد مُكيف
معظم الشقق المفروشة التي يتم تأجيرها في مختلف الولايات الألمانية، لا تحتوي على مُكيف باستثناء الشقق الفاخرة باهظة الثمن، على أي حال نادرًا ما سوف تكون في حاجة إليه إذ أن الطقس في ألمانيا قلَّما يكون ساخنًا لدرجة الحاجة إلى مكيف.
- الثلاجات صغيرة
ما لم تكن الشقة التي سعيت لتأجيرها في ألمانيا عائلية أو ذات تكلفة مرتفعة، فسوف تجد أن حجم الثلاجة الموجودة من أجلك صغير.
- عدد الغرف
يتم حساب عدد الغرف بشكلٍ عام في ألمانيا وليس عدد غرف النوم، أي أنه إذا قلنا هذه الشقة مكونة من غرفتين، فإننا نقصد أن بها غرفة نوم واحدة وأخرى للمعيشة.
وعليه إذا كنت تبحث عن تأجير شقة بها غرفتي نوم، فابحث عن خيارات الشقق التي بها ثلاث غرف كي يكون اثنان منهما للنوم والثالثة للمعيشة.
يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن ما هي الشوفا في المانيا وكيفية استخراجها SCHUFA-Auskunft
- توجد غسالة لكن لا مجفف
عند استئجار شقة مفروشة في المانيا سوف تجد بها غسالة، لكنها نادرًا ما تحتوي على مُجفف، ميزة المُجفف تكون في الشقق الأكبر ذات المساحة الواسعة.
- التدفئة
تحتوي جميع الشقق في ألمانيا على نظام تدفئة، ولكن نظرًا لأن الطاقة باهظة الثمن في ألمانيا عليك كشخص يريد استئجار شقة فيها أن يعرف كيف يمكنه ترشيد الاستهلاك.
على سبيل المثال أفضل طرق استخدام منظم الحرارة، وإذا ما كان الأفضل استخدامه والنوافذ مفتوحة أو وهي مغلقة.
- التهوية
سواء كانت الشقة التي تنوي استئجارها مفروشة أو غير مفروشة، يجب أن تحرص على التهوية الجيدة؛ لمنع تراكم الرطوبة، فتأكد من وجود النوافذ ودخول ضوء الشمس بصورة جيدة إلى الشقة.
- النوافذ المميزة
سوف تجد أن النوافذ في ألمانيا مزودة بفتحات تضمن العزل الجيد وكفاءة في استخدام الطاقة، وهي ما تساعد في عملية التهوية التي سبق لنا الحديث عنها في النقطة السابقة.
وتعد النوافذ الزجاجية أكثر الأنواع أمانًا عند استئجار شقة في ألمانيا؛ إذ يصعب فتحها وتكون مزودة بالأقفال التي على شكل خطاف، ويكون الخطاف مدمج داخل الإطار.
- صناديق إعادة التدوير
تحتوي جميع المباني السكنية في ألمانيا على صناديق إعادة التدوير، فعندما تحصل على شقتك المستأجرة في ألمانيا، سوف تجد صندوق للمواد البلاستيكية وآخر للأوراق وثالث للمواد العضوية ورابع للزجاج.
وتأتي هذه الخطوة في فرز القمامة سعيًا من جانب ألمانيا في المحافظة على البيئة.
اقرأ أيضًا عن مميزات التافل في ألمانيا Tafel in Germany
أسئلة شائعة عن قانون الايجار في المانيا
ما هي وديعة الإيجار التي يطلبها مُلاك الشقق في ألمانيا؟
عندما تقوم بتأجير شقة في ألمانيا، من الشائع أن يطلب منك المالك مبلغًا في بعض الأحيان تكون قيمته أقل من إيجار شهر واحد، ولكنها لن تزيد عن إيجار ثلاثة أشهر.
ما هي إجراءات تسجيل العنوان في ألمانيا؟
بعد أن تحصل على منزلك المستأجر، قم بإحضار استمارة تسجيل العنوان واملأها بالبيانات المطلوبة، واحضر إثبات هويتك وعقد الإيجار المبرم بينك وبين المالك، بالإضافة إلى شهادة إقامتك في ألمانيا، وسوف تتمكن من تسجيل عنوانك الجديد في غضون أربعة عشر يومًا.
مقارنة بغيرها من الدول هل يُعد الإيجار في ألمانيا رخيصًا؟
بشكل عام يُعد متوسط سعر ايجار الشقق في المانيا معقولًا، فهو أقل بحوالي 5% من المملكة المتحدة، وأقل بكثير مما هي عليه الأسعار في الولايات المتحدة الأمريكية.
كيف يمكن العثور على شقة للإيجار بشكل سريع في ألمانيا؟
يمكنك الاستعانة بأحد الوكلاء المتخصصين في هذا المجال، حيث سوف يؤدي دور الوسيط غي عثورك على الشقة المطلوبة.
يمكنك أيضًا معرفة أفضل شركات الانترنت في المانيا
متى يحق للمؤجر طرد المستأجر في ألمانيا قانونًا؟
يمنح قانون الايجار في المانيا للمالك الحق في بدء إجراءات الإخلاء، إذا لم يلتزم المستأجر بدفع قيمة الإيجار لمدة شهرين أو أكثر.
لذلك من الضروري أن يتحدث المستأجر مع المالك بشكل ودي، إذا تعرض لضائقة مالية منعته من الدفع لتجنب هذا التصعيد.
كم يبلغ متوسط سعر تأجير المنازل في ألمانيا؟
يتراوح متوسط سعر تأجير المنازل في ألمانيا ما بين ألف وحتى خمسة آلاف يورو شهريًا.
ما هو أفضل مواقع البحث عن شقة للإيجار في ألمانيا؟
يمكنك البحث عن شقة للإيجار في ألمانيا على موقع WG-GESUCHT.de وهو يُعد من أفضل خيارات إيجاد آجار بيت لشخصين في المانيا من خلال هذا الرابط يمكنك تصفح الموقع، سوف تجد خيارات الشقق مع الأسعار والصور.
شكراً على هذه المعلومات القيمة ولكن عندي سؤال هو
إذا قمت بأرسال خطاب أنهاء العقد ولم أجد شقة بديلة خلال الثلاثة أشهر هل أستطيع ألغاء أو تمديد فترة الأنهاء ولكم جزيل الشكر
شكرًا جزيلًا لك أخي الكريم على تعليقك وإشادتك بالمقال، ونحن هنا من أجل مساعدتك
من واقع خبرتنا أخي الكريم، نعم يمكنك تمديد فترة الانتهاء حتى إبجاد شقة بديلة