شروط الاستثمار العقاري في ألمانيا والإقامة التجارية

الاستثمار العقاري في ألمانيا خيارٌ ذهبي هل مر بخاطرك من قبل؟

مع الأزمات الاقتصادية التي تضرب العالم خلال الفترة الأخيرة، أصبح خطر التضخم وانخفاض قيمة العملة يُشكل تهديدًا كبيرًا على المواطنين من جميع أنحاء العالم.

ولذلك صار لابد من البحث عن مصادر دخل إضافي، ومحاولة وضع الأموال في أصول تزداد قيمتها بمرور الزمن ولا تنخفض.

ويُعد الاستثمار العقاري من الطرق التي ترتفع فيها نسب الأمان لتحقيق هذا الغرض، مما يطرحها على الطاولة بقوة خلال الظروف الحالية.

ولكي تدخل سوق الاستثمار العقاري في ألمانيا يجب أن تكون مُلمًا بكل جوانبه، سواء كانت الإيجابية أو السلبية والسبل المتاحة لدخول هذا السوق.

وهو ما سوف نتحدث عنه في السطور التالية عبر موسوعة ألماني بيديا almanypedia، والتي نرجو أن تساعدك على اتخاذ قرار الاستثمار العقاري في المانيا بشكل آمن وناجح.

أسباب اختيار الاستثمار العقاري في ألمانيا

ألمانيا بلد مُستقر على المستوى السياسي، قادر على الصمود في مواجهة التحديات الاقتصادية وهو ما ثبت عن ألمانيا عبر السنوات الماضية، وتعافيها مما كانت فيه من دمار اقتصادي عبر الحرب العالمية الثانية.

لتنهض وتصبح واحدة من أكبر وأقوى الاقتصادات في العالم، مع بنية تحتية متميزة، تبرز العديد من الأسباب التي تُشجع على الاستثمار العقاري في ألمانيا يمكننا أن نجمع هذه المزايا في النقاط التالية:

1- الاستثمار العقاري في المانيا والطلب على الممتلكات

مُعدل الطلب على الممتلكات في ألمانيا بالذات داخل المدن والمناطق الحضرية يفوق إلى حد كبير مُعدل العرض، فإذا كنت قد انتقلت حديثًا إلى ألمانيا فسوف تواجه صعوبة كبيرة في العثور على شقة.

وسوف تبذل مجهودًا كبيرًا حتى تعثر على ما تحتاج إليه، يكفي أن أخبرك عما يجري من تنافس للحصول على شقة للإيجار.

يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن أسرار الاستثمار في المانيا وتفاصيله الكاملة

لنقل مثلًا أن أحدهم عرض شقة أو حتى غرفة للإيجار، سوف يتلقى عشرات الرسائل من أشخاص يبدون اهتمامهم بوحدته السكنية المعروضة.

وفي بعض الأحيان يتم إجراء مقابلات شخصية مع الراغبين في الشقة، ويرسلون أيضًا سيرهم الذاتية في إجراء مشابه لرحلة البحث عن وظيفة.

في السياق نفسه، إذا انتقلنا إلى المنازل سوف نجد أن ألمانيا تمتلك أقل مُعدل ملكية منازل بين دول الاتحاد الأوروبي، حيث يقل فيها عن 50% بالإضافة إلى أن سرعة الدولة في بناء الوحدات تساهم في نقص المعروض.

وعليه يسهل استنتاج أنك لو خضت تجربة الاستثمار العقاري في ألمانيا سوف تمتلك سلعة الطلب عليها مرتفع، يمكنك إما تأجير الوحدة أو بيعها بسعر مرتفع للغاية وتحقيق هامش ربح مُرضي لأقصى درجة ممكنة.

2- الاستثمار العقاري في ألمانيا والنمو السكاني

تُشير التوقعات إلى أن معدل السكان في المدن خلال السنوات القادمة سوف يشهد زيادة كبيرة، وهذه الزيادة في عدد الناس تعني ارتفاع نسبة الحاجة إلى عقارات يسكنون فيها.

وفي ألمانيا مع الزيادة الداخلية في أعداد مواطنيها تأتيها زيادة من مصدر خارجي، ألا وهو المهاجرين الذين يأتون إلى ألمانيا بمعدلات مرتفعة للغاية.

وهذه عوامل أخرى تؤكد على ارتفاع نسبة الطلب على العقارات، وعليه يكون الاستثمار العقاري في ألمانيا خطوة تجلب لك الكثير من الربح، سواء على المدى القصير من إيجار العقار، أو على المدى الطويل عندما تبيعه بأضعاف السعر الذي اشتريته به.

يمكنك أيضًا معرفة المزيد عما هي الضرائب في المانيا وكيفية حسابها؟

وما يدعم العنصرين الأول والثاني، هو أن أسعار العقارات حققت زيادة كبيرة جدًا خلال السنوات الماضية، أي أن هناك نتيجة تؤكد جدوى الاستثمار العقاري في ألمانيا محققه على أرض الواقع.

ومن المتوقع أن تستمر الأسعار في الزيادة داخل المدن الكبرى مثل العاصمة برلين، وميونخ، وفرانكفورت، وهامبورغ، ولا نتحدث هنا عن شراء العقارات فحسب، بل قيمة الإيجارات أيضًا.

3- الاستثمار العقاري في المانيا وقيمة وسيلة تنمية المال

إقدامك على خطوة الاستثمار العقاري في ألمانيا بالمقارنة بطرق الاستثمار الأخرى مثل أسهم البورصة مثلًا، يعني وضع أموالك في صورة أصول لها قيمة جوهرية تزداد بمرور الأيام.

وعليه يتم التأكيد على عنصر الأمان؛ لأنك سوف تحصل على بعض المال عند بيع عقارك حتى لو افترضنا أسوء سيناريو ممكن وهو حدوث ركود كبير، سوف تبيعه بسعر أقل مما شريته به.

ولن يكون مثل البورصة التي يخسر الناس فيها جميع أموالهم إذا حدثت أزمات وكوراث اقتصادية.

4- الاستثمار العقاري في ألمانيا ومواجهة التضخم 

تحمي فكرة امتلاك عقار صاحبها من خطر التضخم الذي سبق وأشرنا إلى أنه يقلل قيمة المال، إذ يوجد قانون في ألمانيا يُسمى الإيجار المتدرج.

بموجبه لو قمت بتأجير العقار الذي تملكه في ألمانيا بإمكانك إضافة بند يُتيح لك زيادة قيمة الإيجار بشكل تدريجي، على سبيل المثال 2% كل عام.

5- الاستثمار العقاري في المانيا ودعم رجال السياسة

يدرك أهل السياسة في ألمانيا حاجة دولتهم لمزيد من الاستثمار في القطاع العقاري؛ من أجل تلبية الطلب الكبير على العقارات، وقد اتخذت الحكومة الألمانية بعض الخطوات تمثلت في ضخ الملايين من أجل بناء المزيد من العقارات.

يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن كيفية شراء بيت في المانيا خطوة بخطوة؟

حيث إن نقص العدد مع ارتفاع الطلب يشكل مصدر قلق وتهديد كبير بالنسبة لهم، وهو ما يمنح شعورًا بالأمان لفكرة الاستثمار العقاري في ألمانيا على اعتبار أن الحكومة تشجع عليه وتدعمه.

6- الاستثمار العقاري في المانيا والموقف من الضرائب

من أهم مزايا الاستثمار العقاري في ألمانيا هو مرونة التعامل من قبل النظام الضريبي الألماني، فإذا قمت بشراء عقار وامتلاكه لمدة عشر سنوات.

ثم حاولت بيعه لن تجد نفسك مجبرًا على دفع ضريبة رأس المال على مكاسبك، وإذا ورث أولادك أو زوجتك العقار الذي تملكه سوف يدفعوا فقط ضريبة الميراث.

مع ملاحظة أنه لو تجاوزت قيمة العقار 400 أو 500 ألف يورو سوف يتم إعفاء العقار الذي يجري توريثه من الضريبة العقارية.

طرق الاستثمار العقاري في ألمانيا

تعرفنا فيما سبق على الأسباب التي تدفعك لدخول سوق الاستثمار العقاري في المانيا ولكن هنا يظهر سؤال وجيه، ألا وهو من أين ابدأ؟

التعامل مع النظام الضريبي الألماني والاستفادة من مميزاته، رسوم كاتب العدل الألماني، أقل مبلغ للاستثمار في ألمانيا داخل القطاع العقاري.

وغيرها من التساؤلات التي سوف تحتاج لمن يساعدك في حلها؛ لذلك سوف نرشح لك مصادر تلجأ إليها لتسهيل رحلة الاستثمار العقاري في المانيا وتحقيق أقصى استفادة منها.

يمكنك أيضًا معرفة المزيد عما هي أوقات دوام بنك شباركاسه Sparkasse Bank؟

Reinvest24

ربما تطمح للاستفادة من رواج سوق الاستثمار العقاري في ألمانيا ولكن ليس لديك رأس مال كافي لتمويل شراء عقار، لذلك يمكنك اللجوء إلى Reinvest24 فهم يعملون في سوق العقارات منذ العام 2005، ولهم سجل ناجح في إدارة استثمارات بلغت قيمتها 29 مليون يورو.

وينصب تركيزهم على إيجاد عروض استثمارية ليس في ألمانيا وحدها بل في إسبانيا ومولدوفا أيضًأ، مما يجعلهم بوابتك إذا كنت تبحث عن أقل مبلغ للاستثمار في أوروبا بشكل عام.

وتقوم طريقة عملهم على البحث عن المشاريع التي تحتوي على عقارات سكنية أو تجارية، ويقومون بضخ أموالك في هذه العقارات.

وتكون الميزة الرئيسية هنا أنه لا يوجد طرف ثالث بل تقوم الشركة بالشراء أو بناء وإدارة المشاريع، ثم يبيعونها بسعر جيد ويجنون الأرباح بأنفسهم.

ومن الممكن أن تشارك في عملية اختيار العقار الذي تضع أموالك فيه، ولاحظ أن استفادتك سوف تشمل عمليات الإيجار والبيع معًا وليس البيع وحده.

حسنًا، ماذا لو أردت الحصول على أموالك؟

تقوم الشركة في هذه الحالة بتقسيم العروض الاستثمارية إلى نوعين، وهما الأسواق الأولية أو الأساسية وهي التي يتم عرض المشروع فيها لأول مرة.

والأسواق الثانوية وهي المكان التي يمكن للمستثمرين إعادة بيع استثماراتهم لمستثمرين آخرين والخروج من المشروع، وهذه الاستراتيجية لتسهيل الخروج على من يرغب فيه فلا تظل أمواله معلقة لفترة طويلة.

وبذلك تكون Reinvest24 قدم جمعت بين ميزتين في غاية الأهمية، الأولى هي خيار من يريد البدء عن طريق أقل مبلغ للاستثمار في ألمانيا حيث يمكنك ضخ حتى 100 يورو وتبدأ دون مشكلة، وتسهل عملية خروجك وحصولك على أرباحك دون شروط معقدة أو أوقات انتظار طويلة.

يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن كيف يمكن الحصول على فرص عمل في المانيا بدون لغة

الاستعانة بالخدمات الشاملة للمستشارين

عندما تلجأ لمستشار مالي؛ كي يساعدك على البدء من خلال أقل مبلغ للاستثمار في ألمانيا أو حتى الاستثمار العقاري في ألمانيا بمبلغ أكبر.

سوف يوفر لك خدمة اختيار أفضل الفرص التي تناسب ميزانيتك، الأمر يصل معهم إلى التركيز على أنواع الأرضيات التي تريدها في شقتك أو منزلك، كما يتابعون من أجلك كافة التفاصيل المتعلقة بتكاليف الصيانة.

حتى أنك من الممكن أن تستعين بهم من أجل شراء العقارات في المباني قبل بنائها، واستلامها خلال عام أو اثنين بعد اكتمال البناء.

وهنا يتعين عليك اختيار موقع متميز لكن لا تقلق سوف تجد المساعدة التي تحتاج إليها منهم؛ لاختيار أفضل موقع يمكنك أن تحلم به، وبعضهم يقدم لك النتائج في كتيب تفصيلي.

لك أن تتخيل أن تلك الكتيبات تحتوي على معدل النمو السكاني المتوقع، ومعدل البطالة، والموقع من مركز المدينة، ومدى القرب من وسائل النقل العام، وعدد الشركات الكبيرة الموجودة في محيط العقار، والجامعات الموجودة بالقرب منه.

وحتى الشريحة العمرية للسكان، على اعتبار أن كل هذه المعلومات عوامل مؤثرة بشكل مباشر في سعر تأجير العقار أو بيعه.

الاعتماد على نفسك

إذا لم تكن ترغب في الاستعانة بالوسائل التي رشحناها لك، فلن يبقى أمامك سوى الاعتماد على نفسك لإتمام عملية الاستثمار العقاري في ألمانيا ولكن ننصحك بأن تتعلم أولًا كيفية القيام بذلك بشكل صحيح.

فقم بإجراء بحث دقيق لتعثر من خلاله على أفضل موقع لشراء عقار خاص بك، ويجب أن تكون سريعًا ومقنعًا بالدرجة الكافية للمالك الذي تريد الشراء منه.

هنا يجب أن تُحدد ميزانيتك بدقة، وتتحرك بناءًا عليها باحثًا بنهمٍ عن أفضل الفرص التي توفرها هذه الميزانية، وتقوم بترتيب حياتك؛ كي تتجاوز المقابلة وموقف طلب السيرة الذاتية إذا حدث معك لشراء العقار.

وتأكد من أن السعر الذي تم طلبه منك معقولًا ولا يحمل في طياته شيئًا من المبالغة غير المقبولة.

يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن ما هي الشوفا في المانيا وكيفية استخراجها SCHUFA-Auskunft

محتويات عقد شراء العقار في ألمانيا

إذا كنت تريد بدء تجربة الاستثمار العقاري في ألمانيا فيجب أن تعرف ما سوف تجده داخل العقد الذي ستوقع عليه، العناصر التالية هي محتويات عقود شراء العقارات:

أطراف التعاقد

ولاحظ هنا أنه لا يشترط دخول البائع في السجل العقاري بصفة المالك، ويكون ذلك في حالات انتقال ملكية العقار له بالميراث للتو.

على سبيل المثال، كاتب العدل في المانيا والسجل العقاري سوف يقدمون لك المساعدة اللازمة لتحديد أطراف التعاقد بالشكل الذي يناسب كل حالة على حدة.

عنصر أو موضوع الشراء

والمقصود هنا توفير وصف في منتهى الدقة مما سوف يتم شراؤه، من حيث مواصفات العقار ومكوناته وملحقاته، حيث أنه يتم توزيع القيمة في بعض الأحيان ما بين العقار والملحقات المباعة؛ مما يساهم في خفض الضريبة العقارية.

تاريخ الاستحقاق والاستلام

هذا الأمر في غاية الأهمية؛ إذ تكون هناك العديد من الخيارات التعاقدية لتأمين حقوق البائع والمشتري، على سبيل المثال الاتفاق على نقل الملكية بعد الحصول على أحد التصاريح.

أو إزالة أحد الأعباء من العقار، كما أن تاريخ نقل الملكية يمنح للمشتري الحق في جمع إيرادات إيجار العقار.

يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن فتح حساب في بوست بنك المانيا Deutsche Post Bank

تسجيل الأعباء

نقصد بهذا البند تسجيل ما إذا كان هناك رسوم على الأرض المبني عليها العقار، أو حق انتفاع في السجل العقاري، أو رهن عقاري مستحق، أو أحد القروض العقارية التي لم يتم سدادها بعد.

حتى يعرف المشتري ما هو مقبل على التعامل معه، أو إتمام تسوية هذا الأعباء قبل نقل الملكية.

العيوب

تكفل عيوب الملكية الحق للمشتري في طلب تخفيض سعر العقار، وربما تؤدي في بعض الحالات إلى انسحابه من صفقة شراء العقار.

فمثلًا لو اكتشف أن العقار أصغر مما هو متفق عليه، أو به مشكلات مثل التعفن أو الرطوبة المتزايدة أو مشكلات في تصاريح البناء.

ولو كانت هناك حقوق لطرفٍ ثالث، كل هذه الأمور وغيرها يجب على البائع توضيحها بمنتهى الشفافية وإلا أصبحت لدينا حالة سوء نية، تمنح المشتري الحق في التراجع، وقد يتعرض البائع لمسؤولية جنائية في بعض الحالات.

أمور إضافية

بالإضافة إلى ما سبق، يتم إدراج ضريبة نقل الملكية وتكاليف كاتب العدل والسجل العقاري، وعمولات الوسطاء.

يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن منظمة awo في ألمانيا يدٌ للعون يجدها كل مستحق

أسئلة شائعة عن الاستثمار العقاري في ألمانيا

يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن شركة سيمنز الالمانية تعرف على تاريخها ومجالات عملها